Lexique du logement : pour tout savoir
Le bail peut être à durée fixe ou indéterminée. (Photo: Gravité Média - Ali Dostie)
En juin 2020, l’enquête « Conditions de vie et d’habitation de 1000 ménages locataires de l’agglomération de Longueuil : L’urgence d’agir » révélait une grande méconnaissance des droits et des ressources qui aident les gens à faire valoir leurs droits. Clause F, avis de reconduction, résiliation… Il n’est pas toujours simple de comprendre tout ce qui entoure le bail, ainsi que les droits et responsabilité des locataires. On a lu les petits caractères pour vous, et en voici un résumé.
TAL
Tribunal administratif du logement
Bail
C’est le contrat de location entre le locataire et le locateur (propriétaire). On appelle souvent le locateur « le propriétaire ». Le propriétaire s’engage à offrir un logement en bon état en échange du paiement du loyer. Le bail peut être à durée fixe ou indéterminée.
Règlement de l’immeuble
Il établit les règles de l’immeuble et porte principalement sur la jouissance paisible des lieux, l’usage, l’entretien des logements et des aires communes. Il peut interdire la présence d’animaux (ce qui peut aussi être inscrit au bail). Le règlement fait partie du bail. Le propriétaire doit en remettre un exemplaire au locataire avant la signature.
Reconduction du bail
Le bail à durée fixe est renouvelé à son terme aux mêmes conditions et pour la même durée. Le bail d’une durée de plus de 12 mois n’est reconduit que pour un an.
Avis de reconduction/Augmentation de loyer
Lors de la reconduction, le locateur peut modifier le bail. Il doit donner un avis au locataire dans un délai de 3 à 6 mois avant la fin du bail (dans le cas d’un bail de 12 mois).
Cet avis doit contenir : la ou les modifications demandées; la nouvelle durée du bail (le cas échéant) ; le nouveau loyer en dollars ou l’augmentation demandée, le délai de réponse accordé au locataire pour refuser la ou les modifications.
Le locataire a un mois dès la réception de l’avis pour répondre. S’il ne répond pas, il est réputé avoir accepté la modification.
S’il refuse les modifications, il a le droit de demeurer dans son logement, car son bail est reconduit. Dans ce cas, le locateur a un mois, dès la réception de la réponse du locataire, pour demander au TAL de fixer le loyer ou de statuer sur toute modification. S’il ne fait pas cette demande, le bail est reconduit aux conditions antérieures.
Lorsque le locateur et le locataire s’entendent sur les modifications à apporter, le locateur doit remettre un écrit contenant ces modifications avant le début du bail reconduit.
S’il n’y a pas d’avis de reconduction, le loyer demeure le même.
Non-reconduction du bail
Le locataire qui veut quitter le logement à la fin de son bail à durée fixe, ou mettre fin à son bail à durée indéterminée, doit aviser son propriétaire entre 3 et 6 mois avant la fin du bail (pour un bail de 12 mois ou plus).
Toutefois, s’il a reçu un avis de modification de bail et qu’il désire quitter, il a un mois pour aviser le locataire.
Fixation du loyer
Si le loyer demandé au nouveau locataire est supérieur au loyer le plus bas payé dans les 12 derniers mois, le nouveau locataire peut demander au TAL de fixer le loyer. Le TAL se basera sur le dernier loyer et fixera le nouveau loyer en appliquant certains pourcentages et critères.
Clause F du bail
Un locateur peut hausser un loyer ou modifier un bail, sans possibilité de contestation auprès du TAL, si le logement est situé dans un immeuble construit depuis cinq ans ou moins ou si le logement est situé dans un immeuble dont l’utilisation à des fins résidentielles découle d’un changement d’affectation depuis cinq ans ou moins.
Le locateur doit préciser dans la clause F si l’immeuble correspond à l’une ou l’autre de ces situations.
Dans une de ces situations, un locataire qui refuse une modification de son bail, comme une augmentation de loyer, doit quitter son logement à la fin du bail.
Clause G du bail
Pour la plupart des logements, le propriétaire doit informer le nouveau locataire du loyer le plus bas payé par l’ancien locataire ou le loyer fixé par le TAL dans les 12 mois avant son arrivée. Si aucun loyer n’a été fixé dans les 12 derniers mois, le propriétaire doit indiquer le dernier loyer payé et la date de celui-ci.
Un propriétaire qui inscrit de fausses informations ou omet volontairement de remplir cette clause peut être condamné à des dommages-intérêts punitifs.
Lorsque le montant est inscrit, le locataire a un délai de 10 jours après la signature du bail pour demander une fixation de loyer au TAL. Si rien n’est inscrit à la clause G, le locataire a un délai de 2 mois à partir du début du bail pour faire une demande de fixation de loyer.
Droit au maintien dans les lieux
Le locataire a le droit de demeurer dans son logement. Il ne peut en être expulsé que dans certains cas prévus à la loi, dont la reprise du logement, l’éviction ou la résiliation du bail par le locateur.
Paiement et dépôt
Le locateur ne peut pas exiger du locataire une somme d’argent autre que le loyer, comme un dépôt pour les clés. Lors de la conclusion du bail, le locateur peut exiger d’avance uniquement le paiement du premier terme de loyer.
Mode de paiement: Le locateur ne peut exiger la remise d’un chèque ou d’un autre effet postdaté, sauf entente contraire.
Non-paiement
Dans le cas d’un non-paiement du loyer, le locateur peut demander au TAL la condamnation du locataire au paiement du loyer. Si le locataire est en retard de plus de trois semaines, le locateur peut obtenir la résiliation du bail et l’expulsion du locataire. Les retards fréquents peuvent aussi justifier la résiliation.
Obligation d’entretien
Le locateur a l’obligation de garantir au locataire que le logement peut servir à l’usage pour lequel il est loué et de l’entretenir à cette fin pendant toute la durée du bail. Le locataire doit maintenir le logement en bon état de propreté.
Logement impropre à l’habitation
Le locateur ne peut offrir un logement impropre à l’habitation, c’est-à-dire dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public.
Le locataire peut refuser de prendre possession d’un tel logement, et le bail est résilié. Le locataire peut abandonner son logement s’il devient impropre à l’habitation. Il doit aviser son locateur de l’état du logement avant l’abandon ou dans les dix jours qui suivent.
Enfants
Sauf si les dimensions du logement le justifient, un locateur ne peut refuser un bail à une personne, refuser de la maintenir dans ses droits ou lui imposer des conditions plus onéreuses parce qu’elle est enceinte ou qu’elle a un ou des enfants.
Cession et sous-location
Quand un locataire cède son bail, il abandonne tous les droits et transfère ses obligations à une personne appelée «cessionnaire ». Il est libéré de ses obligations.
Quand le locataire loue son logement, il s’engage envers le sous-locataire, mais il n’est pas libéré de ses obligations.
Le locataire a le droit de céder son bail ou de sous-louer son logement avec le consentement du locateur. Ce dernier ne peut toutefois refuser son consentement sans motif sérieux.
Le locataire doit donner au locateur un avis de son intention de céder ou sous-louer, contenant le nom et l’adresse de la personne à qui le locataire entend céder le bail ou sous-louer le logement.
Réparation urgente
Le locataire peut effectuer une réparation ou engager une dépense urgente et nécessaire à la conservation ou à la jouissance du logement. Il doit avoir informé ou tenté d’informer son locateur de la situation et peut procéder si ce dernier n’a pas agi «en temps utile». Le locateur peut intervenir pour poursuivre les travaux. Le locataire doit rendre compte des réparations et des dépenses engagées, et lui remettre les factures. Il peut retenir sur son loyer le montant des «dépenses raisonnables» qu’il a effectuées.
Travaux majeurs non urgents
Le locateur doit aviser le locataire avant d’entreprendre dans le logement des réparations majeures qui ne sont pas urgentes. Si une évacuation temporaire est nécessaire, il doit lui offrir une indemnité égale aux dépenses que le locataire devra assumer. Cette indemnité est payable au locataire à la date de l’évacuation.
L’avis doit indiquer la nature des travaux, la date à laquelle ils débuteront, l’estimation de leur durée, la période d’évacuation nécessaire et l’indemnité offerte.
L’avis doit être donné au moins 10 jours avant la date du début des travaux. Si le locataire doit évacuer le logement pour plus d’une semaine, l’avis est d’au moins trois mois.
Si le locataire ne répond pas dans les dix jours de la réception de l’avis qui prévoit une évacuation temporaire, il est réputé avoir refusé de quitter les lieux. Si le locataire refuse d’évacuer ou ne répond pas, le locateur peut, dans les 10 jours du refus, demander au TAL de se prononcer.
Accès au logement
Le locateur peut avoir accès au logement pour en vérifier l’état entre 9h et 21h ; le faire visiter par un acheteur éventuel entre 9h et 21h ; y effectuer des travaux entre 7h et 19h.
Le locateur doit donner au locataire un avis verbal de 24 heures. En cas de travaux majeurs, le délai d’avis diffère.
Le locataire qui avise le locateur de son intention de quitter doit permettre au locateur de le faire visiter entre 9h et 21h. Le locateur n’est pas obligé d’aviser le locataire de la visite d’un locataire éventuel 24 heures à l’avance.
Résiliation
Un locataire peut résilier son bail dans certaines conditions. : s’il lui est attribué un logement à loyer modique ; s’il ne peut plus occuper son logement en raison d’un handicap; s’il est un aîné admis dans un lieu d’hébergement où lui sont offerts les soins infirmiers ou les services d’assistance personnelle ; si sa sécurité ou celle d’un enfant qui habite avec lui est menacée en raison de la violence d’un conjoint ou d’un ancien conjoint ou en raison d’une agression à caractère sexuel.
Remise du logement à la fin du bail
Le locataire doit quitter son logement à la fin du bail, aucun délai n’est prévu à la loi. Le locataire doit enlever tout meuble ou objet autre que ceux appartenant au locateur, remettre le logement dans l’état où il l’a reçu, à l’exception des changements résultant du vieillissement, de l’usure normale ou d’un cas de force majeure.
Sources
Corpiq
https://www.corpiq.com/fr/nouvelles/2257-la-reconduction-de-bail-en-11-questions.html
Éducaloi
https://educaloi.qc.ca/capsules/le-bail/
Tribunal administratif du logement