En date du 1er avril, 46% des logements HLM de l’Office d’habitation (OH) Roussillon sont jugés dans un état «satisfaisant», selon les indices de vétusté utilisés par le gouvernement du Québec. Bien que cette donnée témoigne d’une amélioration par rapport à la situation en début d’année, il s’agit de l’un des pires portraits en Montérégie.
Deux endroits affichent un bilan moins reluisant que le Roussillon, soit l’Office régional de Vaudreuil-Soulanges (39,4%) et Saint-Urbain-Premier. Dans ce dernier cas, son seul immeuble est en mauvais état.
Ces 46% sont également loin de la performance de la Montérégie, dont 62,6% des logements à loyer modique étaient dans un état satisfaisant, en date de janvier.
Les immeubles sont classés en vertu d’une cote allant de A à E. Les bâtiments classés A, B et C sont jugés en bon état, ceux D et E, en mauvais état.
Ces cotes sont établies selon les bilans de santé des immeubles, effectués aux cinq ans. «Un immeuble classé C, par exemple, pourrait avoir les fenêtres à changer. Les bâtiments D et E, il n’y pas eu de travaux majeurs depuis 35 ans», explique Patricia Vianney, coordonnatrice à la Fédération des locataires de HLM du Quebec (FLHLMQ).
Directrice générale des OH du Bassin de Chambly et Roussillon (OHCR), Catherine Fontaine rappelle que «la majorité des immeubles cotés D ou E sont sécuritaires et habitables. Une cote D ou E signifie en effet que le coût des travaux projetés au cours des 5 prochaines années est supérieur à 15% de la valeur de remplacement de l’immeuble.»
Parmi les bâtiments ayant la cote E dans le Roussillon, on retrouve quatre immeubles de Châteauguay, de même que ceux de la rue Saint-Paul à La Prairie, et du croissant de L’Oasis à Saint-Constant.
À l’opposé, un seul bâtiment obtient la cote A (rue Saint-Hubert, Châteauguay) et un seul récolte la cote B (1re avenue, Saint-Constant).
Coup de barre
Catherine Fontaine assure que la situation est «prise très au sérieux».
«Depuis 2023, d’importants efforts ont été déployés pour améliorer les conditions de vie des locataires, notamment grâce à des investissements majeurs rendus possibles par les allocations versées par la Société d’habitation du Québec (SHQ)», défend-elle.
Une planification des interventions a été élaborée pour prioriser les travaux les plus urgents.
Au cours des six derniers mois par exemple, les cuisines de logements à Delson et Sainte-Catherine ont fait l’objet de réfection. Les planchers des logements sur Croissant de l’Oasis à Saint-Constant ont aussi été refaits.
Du côté de Châteauguay, les cuisines et salles de bain ont été rénovées dans les unités sur la rue Léonie-Paradis, maintenant dotés de nouveaux panneaux électriques.
«L’objectif demeure clair : rehausser de façon durable la qualité des logements et des immeubles offerts aux locataires, en collaboration étroite avec la SHQ et les autres partenaires», soutient Mme Fontaine.
L’ensemble de ces réfections se chiffrent à plus de 579 000$. Les investissements pourraient atteindre près de 1,4 M$ pour l’année.
Plus de 1,5 M$ ont été investis en 2024 et 1,15 M$ en 2025, en plus des travaux effectués par le personnel d’entretien. «Ces sommes ont permis d’effectuer des travaux essentiels de rénovation et de mise à niveau dans plusieurs immeubles», indique Mme Fontaine.
Ces investissements se traduisent inévitablement dans le déficit de maintien des actifs.
En 2023, il s’élevait à 9,8M$, comparativement à plus de 6,4 M$, en date de janvier dernier. Le nombre de logements en mauvais état a aussi diminué, passant de 300 à 242.
À l’OHCR, la majorité des bilans de santé des immeubles ont été réalisés entre 2021 et 2023. «Depuis l’an dernier, un nouveau centre de services accompagne l’organisation», détaille la directrice. Grâce à cette collaboration, les bilans sont mis à jour et de nouveaux peuvent être réalisés au besoin.
Chiffres vs terrain
Sans traiter spécifiquement du cas de l’Office d’habitation du Roussillon, Patricia Vianney à la FLHLMQ indique que deux raisons peuvent expliquer une hausse significative du déficit de maintien des actifs en trois ans.
Dans certains cas, le bilan de santé de l’immeuble n’a pas été fait en 2023, mais quelques années plus tôt. Les statistiques de 2023 témoignent donc d’une réalité antérieure et créent un écart encore plus grand avec le portrait de 2026.
«Dans d’autres cas, il n’y a pas eu de travaux, ce qui fait que la situation se dégrade», relève-t-elle.
Mme Vianney déplore que parfois, malgré les investissements, les locataires n’en bénéficient que très peu. «On entend parfois sur le terrain que le stationnement a été refait. C’est très cher, donc c’est un gros pourcentage du déficit de maintien des actifs, mais finalement, ce n’est pas tant un meilleur immeuble qu’avant pour les propriétaires.»
Il faut plus de temps
Selon Patricia Vianney, l’Entente Canada-Quebec sur le logement, signée en octobre 2020, doit être prolongée.
Elle craint que la Montérégie, comme d’autres régions du Québec, n’atteigne pas ses objectifs de rénovation de son parc public d’ici la fin de l’entente, en 2028.
La FLHLMQ demande aux ministres responsables de l’habitation à Québec et Ottawa de prolonger l’entente tant que l’objectif de moderniser l’ensemble du parc public atteint du Québec n’aura pas été atteint.
L’entente prévoyait un plan d’investissement de 2,2 milliards $, en vertu duquel chaque gouvernement s’est engagé à verser 1,1 milliard $, d’ici 2028.
La Société d’habitation du Québec évalue actuellement à 1 milliard $ le déficit de maintien des actifs pour tout le Québec. «Un milliard $, c’est précisément la somme que Québec et Ottawa ont convenu d’injecter dans les deux dernières années de l’entente, soit 473 M $ en 2026-2027 et 545 millions $ en 2027-2028», expose la FLHLM.
Or, elle estime pour sa part cette somme insuffisante, en raison notamment de l’explosion des coûts de construction. «Les gouvernement ont sous-investi dans les HLM pendant 35 ans», expose Mme Vianney.
Dans le plus récent budget provincial, 236,5 M$ sont consacrés à poursuivre ce vaste chantier de remise en état des 63 500 logements à loyer modique au Québec. Ce montant doit être investi pour redorer les immeubles classés D et E.
